编者按：2022年7月23日，第六届“中原破产法高峰论坛”在河南郑州召开，河南路德律师事务所荣获“组织奖”。现将本所报送的论文陆续推送，以期助益于问题楼盘相关问题的处理，也希望能给管理人处理类似案件提供借鉴。问题楼盘企业重整中共益债务的引入与清偿——以A公司重整案为例

内容摘要：笔者作为破产重整的实务从业人员，结合实例，总结问题楼盘企业重整引入共益债务的特点，并从这些特点出发，讨论了保障共益债务安全的法律措施，进而对清偿共益债务与其他优先性权益的冲突和协调提出了自己的观点。对问题楼盘企业重整引入共益债务的实务操作具有实践价值，对解决企业重整的具体问题具有探索指引意义。

关键词：问题楼盘   重整   共益债务

随着“房住不炒”定位的确立，国家对房地产业采取了一系列调控措施，高速狂飙的房地产行业终于回归了理性。但不少房地产企业，特别是民营房地产企业或因资金链断裂，或因销售不畅，或因掺杂其他诸多问题而陷入困境。由此，导致了问题楼盘的大量出现，个别处置不当甚至影响了社会稳定，问题楼盘已经引起各级政府高度重视。在处置问题楼盘的实践中，破产重整发挥了巨大的制度优势，已经成为处置问题楼盘的首选方式，而在重整中，共益债务的引入和清偿又是直接关乎重整能否成功的关键问题。笔者结合A公司重整实际，就问题楼盘企业重整中共益债务的引入和清偿谈点体会，以期抛砖引玉。

A公司是一家房地产开发企业，所开发住宅商品房除建成交付之外，还有三栋住宅楼已全部销售，根据商品房买卖合同业主在交清首付款后剩余房款通过按揭贷款支付，尚有四千万元购房款因贷款未到位尚未收回。重整案件受理前，该住宅楼主体已完工，尚有装饰、电气、园林绿化、地下车库等工程需要施工完成才能交付。因A公司在多起民事案件中被列为失信被执行人，银行拒绝提供按揭贷款，三栋住宅楼工程形成烂尾，部分业主多次上访，形成维稳压力。同时，A公司还有一处16亩的住宅用地已完成设计，计划开发。管理人接管后，从保障民生、维护稳定出发，管理人报经人民法院许可，决定继续履行商品房买卖合同。但在与贷款银行沟通时，银行以A公司失信、不符合风险管控规定为由拒绝放贷。经核算，完成扫尾工程，需要3500万元左右，未开发地块的开发建设预计需要5000万元。目前，管理人正在发布公告，招募投资人，引入共益债务。

一、问题楼盘企业重整引入共益债务的特点

相较其他企业重整，问题楼盘企业重整引入共益债务具有以下特点：

（一）金额大

不管是其他企业，还是问题楼盘企业，管理人接管债务人财产时，没有或少有存量资金具有普遍性。在此情况下，实现扫尾工程的复工续建、完工交付，引入共益债务就几乎是必然的选择（业主实行众筹除外）。从A公司的实例可以看出，由于建设工程的重资产性质，问题楼盘企业重整需要引入的共益债务金额一般都比较大，少则几千万元，多则数亿元，这是问题楼盘企业重整引入共益债务的一个显著特点。

（二）偿债周期长

问题楼盘企业的重整，需要签订施工合同或者决定继续履行原施工合同，需要招募投资人，需要实施复工续建，需要办理竣工验收手续，需要处置未售房产，需要办证交付。在此类案件中，因债务人资产状况恶化、信用评级差，一般无法正常办理按揭贷款，需要在办理产权证书后以现房抵押形式申请办理商业贷款。完成上述工作，需要较长的时间周期，短则一年，长则数年。问题楼盘企业重整案例中，重整计划执行期间，一般为二三年，长的达到五年。在A公司重整案中，因要开发建设二期住宅项目，时间周期预计在三到五年。因此，偿债周期长是问题楼盘引入共益债务的另一个鲜明特征。

（三）涉及利益关系主体多，法律关系复杂

除一般破产重整案件中涉及的债务人、债务人股东、普通债权人、对特定财产享有担保物权的债权人、职工债权人、税收债权人、战略投资人，还包括问题楼盘企业重整中普遍存在的对建设工程享有优先受偿权的施工人、已经交付部分购房款的商品房消费者，甚至还包括土地拆迁补偿未到位的债权人。这其中，包含诸多复杂的法律关系，既要充分尊重战略投资人对资金安全以及合理利润回报的关切，又要妥善处理各利益关系人之间利益冲突的协调与平衡。因此，管理人需要在充分全面把握债务人、债权人情况下，与意向投资人开展谈判协商，并将协商一致的意见纳入重整计划草案交由债权人会议讨论表决。

二、共益债务偿还的安全保障

共益债务法定的优先偿付基本上保障了共益债务的安全，但即便如此，共益债务仍然存在不能偿付、不能完全偿付的风险，这是投资人关注的焦点，也是能否成功引入共益债务的关键。在问题楼盘企业重整中，共益债务的安全保障需要考虑以下因素：

（一）共益债务的用途

资金用途直接关系资金安全，因此引入共益债务的用途就是共益债务安全需要关注的首要问题。在问题楼盘企业重整中，引入共益债务的首要用途就是续建完成烂尾工程。如问题楼盘没有出售或没有完全出售，则销售回款就是偿还共益债务的保障；如问题楼盘已经出售甚至全部出售，而销售所得企业前期已经全部使用，在这种情况下，共益债务的安全就成为一个突出的问题，需要全面考察债务人资产状况，甚至需要以合理的方式提供担保。

A公司重整案中，还有16亩住宅用地，已经完成设计规划，尚未开发。此种情形，在问题楼盘企业重整中具有一定的普遍性。继续开发完成建设销售，能够显著提升清偿率；但鉴于债务人的财务状况，也需引入共益债务来完成。如以借款方式引入共益债务，则完全符合破产法的相关规定。但在实践中，有投资人提出以债务人提供土地使用权、投资人提供资金、共同开发、投资人收取固定比例收益并分享利润的方式合作开发，在此种情形下，引入投资是否属于共益债务，就是一个有争议的问题。否定说认为，破产法作为处置债务人财产、清偿债务的专门法律规范，对于债务人举债有严格的限制，理由是《企业破产法》第四十二条对共益债务做出了列举式规定，并且没有规定“其他情形”；《企业破产法》司法解释三第二条虽然规定债务人为继续营业借款参照共益债务执行，但合作开发方式引入的资金属于投资，而不是借款，故不能作为共益债务处理。肯定说认为，不论以何种方式开发，都有利于提升清偿率，只要债权人会议表决通过，可以共益债务引入合作开发资金，且分配利润可以视为另外一种形式的资金占用费。笔者以为，以合作开发方式引入投资是一种民商事行为，奉行当事人意思自治原则，但如作为共益债务引入，实践中虽有此类实例，但从企业破产法的基本原则出发应慎之又慎。

能否通过引入共益债务用于先行清偿重整企业债务？在问题楼盘企业重整中，因债务人已无可供分配资金，问题楼盘建成后销售回款以及继续开发项目的实施都需要较长的时间周期，在债权清偿遥遥无期的情况下，债权人会议在表决引入共益债务建设问题楼盘或开发新项目时，极有可能无法通过。因此，引入共益债务让债权人部分实现债权就成为一个必须考虑和面对的问题。笔者以为，引入共益债务用于部分清偿，可以实际行动有效取得债权人的理解和支持，有利于重整计划草案的表决通过，不违反法律规定，可以适用。

（二）共益债务的担保

一般来说，问题楼盘企业经过重整价值识别审查，共益债务的偿还并无大的风险；否则，便不具有重整挽救价值。但既然是一种市场行为，就必然伴随着风险。在实践中，投资人出于合理的审慎考虑，一般会要求债务人或者管理人提供有效担保。在问题楼盘企业重整中，可以提供的物的担保包括尚未出售的房产、尚未开发土地的使用权，也可以是通过行使撤销权或确认无效而收回的其他财产；在重整企业股东积极推进的重整中，股东可以以其他财产设定物的担保，也可以以股东身份提供人的担保。

（三）府院联动机制为共益债务提供安全保障

在投资人要求提供有效担保，而投资人又没有有效资产可供担保的情况下，就要考虑发挥府院联动机制的作用。申请政府协调，由国有投资平台提供担保，以保证顺利引入共益债务。为降低政府投资平台承担担保责任的风险，管理人应采取有效的资金变现筹措措施，避免顾此失彼。

三、共益债务清偿与其他优先权的冲突和协调

在破产重整案件中，虽然企业破产法对共益债务清偿的优先性做出了规定，但仍存在与其他优先清偿债权的冲突，有必要依据法律规定和当事人议定进行协调处理。

根据企业破产法及相关司法解释，对债务人特定财产享有担保权的债权人享有优先受偿权，共益债务对于设定担保的财产不具有优先性；破产费用优先支付，共益债务的清偿不能优先于破产费用。但对于拆迁补偿债权、商品房消费者的物权期待权、建设工程优先受偿权、税费缴纳，则均需根据情况区别对待。

正常的拆迁补偿应当在土地征收之前完成，但实践中存在由土地使用权人支付拆迁补偿款的实例，即便如此，大多数情况下也会在土地利用开发之前完成支付，但仍存在未完全支付的个例，甚至延续到破产重整过程之中。对于土地拆迁补偿款的优先顺位，法律法规层面并无明确规定，但根据法理，没有土地拆迁补偿就不会有土地开发利用，没有土地开发利用就不会有房地产建设工程，没有建设就不会有商品房，从物权形成的过程来看，土地拆迁补偿款应当具有优先性。郑州市中级人民法院（2021）豫01民初761号判决书就支持了土地拆迁补偿款的优先性，法院认为：原告（被拆迁土地的原所有权人）对案涉房屋享有权利源于其所有的土地，属于拆迁安置房屋，该权益与鸿德公司（主张建设工程优先受偿权人）在本案中享有权益相比，具有优先性，且足以排除执行，故原告要求不得执行案涉房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。

施工人对建设工程的优先受偿权是一种法定的优先权，但根据共益债务的法律制度，施工人的优先权无疑要劣后于破产重整中引进投资而形成的共益债务。共益债务的引入，在一定程度上会减损施工人对建设工程的优先受偿权。因此，在引入投资时，一定要做好施工人的工作，争取其支持引入共益债务的重整计划草案，在施工人债权占比较大的情况下，这更是能否通过重整计划草案的关键。在施工人投反对票的情况下，管理人要想方设法促成债权人会议顺利通过重整计划草案。

在问题楼盘企业重整中，实现销售款的回收，确认收入，办理房屋产权证书，都涉及国家规定税费的缴纳。这部分税费与重整受理前拖欠的税款不同，此前拖欠税款属于税收债权，这部分税费则属于破产重整费用。根据销售办证进程，要实时缴纳，否则便无法保障消费性购房人的权益。因引入投资而形成的共益债务，虽应优先偿付，但无法也不应当在缴纳这部分税费之前进行清偿。

近年来，立法规范特别是司法解释，从保障民生、维护稳定角度，更多体现了对商品房消费者权益的优先保护。在司法实践中，各级法院在处理问题楼盘企业重整中，也往往作出继续履行商品房买卖合同的决定。事实上，在问题楼盘尚未竣工，期房已经全部销售，且销售款已经开支净尽的情况下，引入战略投资，完成问题楼盘的复工续建，更多地保护的是商品房消费者的权益，甚至会造成其他债权人可分配财产的减少，如何平衡这两者的关系是一个重要的课题，更直接关乎共益债务的能否成功引进，需要人民法院和管理人发挥综合平衡能力和职业智慧。

问题楼盘企业能否实现涅槃重生，不仅涉及众多购房人的切身利益，涉及包括债权人在内的各方利益，还直接决定了能否实现生产要素的重新组合分配。实务中，管理人不仅要严格依法，更要发挥智慧，做好综合平衡；既要顺利引入战略投资，也要充分保障投资人的投资安全和利益。